¿Cómo construir ecociudades sostenibles?

Al considerar qué hace que un edificio sea “eco”, es importante tener en cuenta que un edificio siempre es parte de un ecosistema más amplio.

¿Qué hace que un edificio sea ‘eco’?

Es importante tener en cuenta que un edificio siempre es parte de un ecosistema más amplio; debemos hablar de él en el contexto del barrio, pueblo, ciudad que lo rodea. Porque un edificio, dependiendo del uso, siempre va a ser tan ecológico como el entorno del que depende. Como parte de ese sistema más amplio, ser eco significa tener un impacto menos negativo en el medio ambiente.

Entonces, no se trata solo del proceso de construcción, se trata de todo el proceso: desde el concepto, la adquisición del suelo, el uso (residencial, de oficinas, comercial) hasta, 50 años después, el impacto que ha tenido: cómo ha contribuido al ecosistema. del que forma parte en términos de ser respetuoso con el medio ambiente, neutral en carbono y tener un impacto menos negativo.

Esto incluye los materiales de construcción utilizados, la cadena de suministro, el tiempo y los recursos utilizados, el tipo de energía que se utiliza no solo para que el edificio exista sino también en el proceso de construcción, el tipo de mantenimiento que necesita el edificio, la reducción de residuos, proteger los hábitats naturales que rodean los desarrollos. Es todo un proceso desde el momento en que lo piensas hasta 50-100 años después, si todavía está en pie, cuál ha sido el impacto.

¿Cuáles son los desafíos en la creación de desarrollos sostenibles?

Los desafíos en América Latina son enormes, hay mucho trabajo por hacer. Cuando se trata de sostenibilidad, las prioridades son diferentes en América Latina en comparación con, por ejemplo, Europa. Por eso, cumplir con los estándares internacionales en la región es un gran desafío porque esos estándares no existen allí de la misma manera.

Por ejemplo, uno de los impactos sociales de nuestros desarrollos es crear áreas verdes e instalaciones deportivas en nuestras ecociudades a las que puedan acceder las comunidades locales, y proyectos de salud y educación para las comunidades vecinas. Si bien esto es un gran paso para la sostenibilidad en Colombia, donde el impacto social es de mayor importancia, no sería relevante en Suiza.

Entonces alguien tiene que proporcionar la financiación para la transición a la sostenibilidad, que no es barata. Si se tiene en cuenta la inflación, los costos de construcción, las altas tasas de interés, las hipotecas más caras, el costo de ser sostenible en una región donde el precio lo es todo es un desafío clave. Las personas no están dispuestas a pagar un solo dólar más por una casa sostenible si pueden comprar una casa más barata que no lo es. Ahora mismo no se lo pueden permitir. Entonces, ¿quién va a pagar por la sostenibilidad? Todo eso tiene que estar sobre los hombros del desarrollador.

Gregorio Esteban es el fundador y director general de Miraval Holding

En última instancia, la única forma de aumentar la demanda de este tipo de producto es entregarlo sin un precio más alto. Entonces, si podemos cubrir las necesidades del comprador mientras introducimos la sostenibilidad y no notan una diferencia en el precio, entonces podemos aumentar el interés en este tipo de construcciones, porque hay un valor agregado.

¿Cómo se asegura de que el proceso de construcción real sea lo más sostenible posible?

Hay algunas áreas en las que nos hemos centrado. Por ejemplo, ubicar los materiales de construcción de la fuente más cercana posible y asegurarnos de que cualquier tipo de combustible que utilicemos sea lo más eficiente posible, lo que se traduce en una disminución de las emisiones de alcance 2 en el proceso de construcción.

Luego está el uso de la construcción fuera del sitio. La estructura principal debe construirse en el sitio pero, cuando podemos, preparamos el resto del edificio fuera del sitio. Se trata de elementos modularizados, por ejemplo paredes, cocinas y suelos. Tenemos este tipo de instalaciones portátiles cerca de los sitios y luego las trasladamos a los sitios. El concepto se conoce como automatización de montaje in situ y es una forma mucho más sostenible de hacer las cosas en términos de optimización del transporte.

También hay algunas métricas y certificaciones locales, por ejemplo en Colombia hay métricas que se relacionan con la huella de carbono y el impacto social, y las aplicamos. . También estamos en proceso de obtener certificaciones internacionales para nuestros desarrollos – LEED, BREEAM – así como las nacionales debido a la importancia de las características urbanas locales.

Cuando se trata de sostenibilidad, tendemos a mirar más de cerca los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU que los marcos ESG porque, para un mercado emergente como América Latina, en este momento las métricas ESG adaptadas y asimétricas están en desarrollo.

¿Cuáles son las diferencias entre cómo se ve ESG en América Latina y, por ejemplo, en Europa?

Los dos son muy diferentes. Simplemente no es posible integrar ESG, como se ha desarrollado en Europa, de la misma manera en América Latina. Los dos entornos comerciales no son iguales y sus desafíos y naturaleza son diferentes. El enfoque de las empresas constructoras en América Latina es entregar viviendas debido al déficit habitacional y mantener los costos bajos. Como resultado, hay poca integración ESG, como se percibe en Europa, en el sector inmobiliario allí. Los compradores no están dispuestos a pagar más por los últimos estándares europeos de sostenibilidad. Las normas de construcción locales no permiten el uso de los mismos materiales de construcción y tecnología que utilizan nuestros pares europeos.

La construcción modular y fuera del sitio puede tener un gran impacto en la sostenibilidad de un proyecto

La forma en que se implementa ESG en la industria de bienes raíces necesita refinarse: debe haber flexibilidad en torno a las particularidades locales, el medio ambiente, las necesidades sociales y el sector. Además, diferentes métricas ESG están determinadas por diferentes agencias de calificación, bancos, gobiernos, lo que crea más confusión para las pequeñas y medianas empresas y las instituciones locales. Es necesario que exista un cumplimiento interno que analice dónde está operando una empresa y qué es necesario allí.

¿Qué nuevas tecnologías le gustaría ver implementadas para ayudar a aumentar la sostenibilidad?

Tecnologías relacionadas con la huella de carbono de la cadena de suministro, porque aunque esto es algo que no suelen abordar las pequeñas empresas locales del ecosistema de la construcción, la cadena de suministro es una gran parte de la huella de carbono. Implementación de nuevas tecnologías para ayudar a mejorar las habilidades de la fuerza laboral.

La forma en que el sector va a cambiar principalmente es a través de la construcción fuera del sitio. La mayoría de las cosas que componen un edificio se pueden producir fuera del sitio y luego llevarse al sitio, lo que facilita la logística, la planificación y la gestión del tiempo. Esto también ayudará a reducir la cantidad de capital y energía gastados en mano de obra, gestión de residuos y cadena de suministro. Al final, los gerentes de proyecto adoptarán esta nueva forma de construcción. Es en gran medida una mentalidad de fábrica aplicada a un sitio de construcción, es lo que ya estamos haciendo y es el futuro.

Pero no se trata solo de lo que nos gustaría ver, sino también de lo que es posible. Esto se enmarca en dos cosas principales. Una son las regulaciones relacionadas con la construcción: debe cumplir con ciertas regulaciones en cada país. Por ejemplo, si se quiere utilizar la madera como fuente renovable para la construcción, para nosotros no se puede, porque las leyes y los reglamentos de arquitectura e ingeniería no nos lo permiten. El segundo es la disponibilidad e idoneidad de cualquier tecnología de construcción ya disponible.

Tenemos que adaptar cada tecnología de construcción al lugar que estamos construyendo y al futuro cercano, especialmente considerando los efectos ya percibidos del cambio climático en nuestro medio ambiente, que se manifestará de varias maneras dependiendo de la ubicación de nuestros desarrollos residenciales y comerciales. . Entonces, no es necesariamente lo que queremos, es lo que podemos hacer ahora y lo que necesitamos para un futuro de cero emisiones netas.

Gregorio Esteban es el fundador y CEO de Miraval Holdings, un desarrollador sostenible con sede en Europa de ecociudades autosuficientes en América Latina. Fundó la empresa en 2015 y supervisa cinco proyectos de ecociudades en Colombia, todos financiados por inversores europeos. La compañía es el primer desarrollador inmobiliario sostenible europeo enfocado en América Latina.